Al cierre de 2024, el país alcanzó un nuevo récord histórico en inversión extranjera directa (IED), con un monto de 36,872 millones de dólares, lo que representa un incremento del 2.3% en comparación con 2023, de acuerdo con cifras oficiales de la Secretaría de Economía.
Aunque el panorama macroeconómico global genera cierta incertidumbre, México se mantiene como una opción atractiva para compañías internacionales que buscan optimizar sus cadenas de suministro y acercar sus operaciones al continente americano. Sin embargo, el éxito de estas inversiones depende en gran medida de una etapa clave: la correcta selección del terreno industrial.
Un mal paso en la elección del terreno, puede significar costos inesperados, retrasos significativos y limitaciones operativas que afecten la viabilidad del proyecto, por ello, Silvestre Aguilera, Director de Desarrollo de Negocios en ESCALA APP, compartió cuatro recomendaciones fundamentales para evaluar terrenos industriales:
1.- Evaluación técnica: ¿Qué condiciones debe cumplir un terreno industrial?
Desde la perspectiva constructiva, el terreno ideal debe minimizar costos y riesgos; algunos puntos clave incluyen:
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Topografía favorable: un terreno plano y sin desniveles abruptos reduce costos en excavaciones, nivelaciones y cimentaciones especiales
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Condiciones del subsuelo: se debe realizar un estudio de mecánica de suelos para conocer la capacidad de carga y evitar problemas estructurales futuros.
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Historial del terreno: Un predio previamente desarrollado puede implicar contaminantes residuales o estructuras enterradas, lo que requiere estudios ambientales adicionales.
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Infraestructura disponible: Verificando la disponibilidad de agua, luz, drenaje, telecomunicaciones y acceso a vialidades. Un terreno bien ubicado pero sin infraestructura puede incrementar considerablemente los costos de conexión.
2.- Evaluación legal: Evita sorpresas con la escrituración y permisos.
La parte legal es igual de importante que la técnica. Antes de adquirir un terreno, es fundamental revisar:
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La propiedad y sus antecedentes: Un “ALTA survey” analiza el historial de la propiedad en registros públicos, verificando su legalidad, compraventas previas o posibles problemas de escrituración.
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Permisos y usos de suelo: La escrituración del terreno está directamente ligada a la obtención de permisos. Si hay irregularidades, no podrás obtener licencias de construcción ni permisos de operación.
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Restricciones ambientales y normativas locales: Cada estado y municipio tiene regulaciones distintas sobre aprovechamiento del agua, conservación ecológica y zonificación industrial.
3.- Evaluación de sostenibilidad: ¿Cómo afecta la elección del terreno a las certificaciones?.
Muchas empresas buscan que sus desarrollos industriales cumplan con certificaciones de sostenibilidad como LEED v5 o EDGE, lo que requiere evaluar el terreno bajo nuevos criterios ambientales, particularmente en temas de agua, transporte, huella de carbono y el aire:
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Gestión del agua y ecosistemas: La selección del terreno debe considerar estrategias para la recolección, contención y reutilización del agua pluvial.
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Infraestructura de transporte y accesibilidad: LEED v5 prioriza terrenos con acceso a transporte público, ciclovías y servicios básicos. Reducir la dependencia del automóvil ayuda a disminuir la huella de carbono del proyecto y facilita la movilidad del personal.
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Materiales y huella de carbono: Seleccionar un terreno cercano a proveedores de materiales sostenibles puede reducir costos logísticos y emisiones asociadas al transporte. Empresas como Cemex y Apasco han desarrollado cementos y mezclas de concreto con menor impacto ambiental.
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Calidad del aire y ruido ambiental: El entorno del terreno influye en la calidad del aire interior del edificio. Zonas cercanas a fuentes de contaminación o ruido industrial pueden impactar la salud y bienestar de los ocupantes.
4.- El rol del Project Management en la selección del terreno. Contar con una figura de Project Management desde la selección del terreno es clave para garantizar que el proyecto sea viable desde el punto de vista técnico, financiero y legal. Esta figura aporta una visión integral que permite anticipar riesgos, optimizar costos y reducir tiempos de ejecución al coordinar todas las variables críticas antes de la compra del predio.